Coraz więcej osób decyduje się wynająć własnościowe mieszkania, nawet sami decydując się na najem innego tańszego lokalu, z uwagi na drastyczny wzrost rat kredytów. Z uwagi na to, iż rynek nieruchomości jest bardzo płynny, koniecznym jest zawarcie takiej umowy, która zabezpieczy obie strony umowy. Oprócz regulacji zawartych w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U.1964 nr 16 poz. 93) treść musi być zgodna z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego ( Dz. U. 2001 nr 71 poz. 733). Ustawa ta ma na celu ochronę praw lokatorów przed niekorzystnymi regulacjami wprowadzonymi przez właściciela mieszkania. Ale ryzyko w takim przypadku istnieje zarówno po stronie najemcy jak i wynajmującego. Zgodnie zaś z ogólną zasadą, która powinna przyświecać przy podpisywaniu każdej umowy, im bardziej szczegółowe zapisy, tym mniej nieporozumień i konfliktów.
Essentialia negotii umowy najmu
Strony umowy
Z pozycji najemcy, w pierwszej kolejności, co może się wydawać nie do końca oczywiste, należy upewnić się, czy wynajmujący jest rzeczywiście właścicielem mieszkania. Dokumentami potwierdzającymi własność nieruchomości są księga wieczysta i tytuł prawny nabycia – np. akt notarialny. Sprawdzenie zapisów w Księdze Wieczystej jest obecnie bardzo proste, wystarczy odwiedzić odpowiednią stronę i wpisać numer KW lokalu mieszkalnego. To nie koniec. Dobra umowa najmu powinna zawierać oświadczenie wynajmującego, iż lokal mieszkalny jest wolny od roszczeń osób trzecich. Z kolei właściciel nieruchomości powinien zadbać o to, aby stronami umowy były wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu. Gdyby bowiem doszło do zniszczenia mieszkania lub najemcy przestaliby płacić czynsz, będzie możliwe pociągnięcie do odpowiedzialności solidarnie wszystkich Najemców (art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego).
Stan nieruchomości
Umowa najmu lokalu powinna określać stan techniczny mieszkania oraz jego wyposażenie. Jest to bardzo ważne w kontekście rozliczenia ewentualnej kaucji ( o której mowa poniżej). Stan liczników to kolejny element, który ułatwi uniknięcie nieporozumień przy późniejszych rozliczeniach. Najlepiej, aby załącznikiem umowy był protokół zdawczo odbiorczy, uszczegóławiający stan lokalu, ruchomości w nim się znajdujących, oraz stan liczników na podstawie których płatności od dnia podpisania umowy przejdą do obowiązków najemcy. Bywa, że rozliczenie kaucji jest źródłem sporu, jeśli wcześniej nie zostało dokładnie ustalone, w jakim przypadku wynajmujący może potrącić odpowiednie kwoty z tego tytułu. Dokumentem, na podstawie którego takie rozliczenie powinno się odbyć, jest właśnie protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Sporządzenie go przy podpisaniu umowy i przy jej rozwiązaniu jest wskazane i może zaoszczędzić nam dużo nerwów.
Czas trwania umowy
Umowę najmu możemy zawrzeć na czas określony, kiedy strony z góry przewidują czas trwania umowy oraz na czas nieokreślony. Umowa na czas nieokreślony jest formą bardziej elastyczną i łatwiejszą do wcześniejszego rozwiązania i takie umowy można zasadniczo w każdym czasie wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia, nawet bez wprowadzania takich postanowień do treści umowy. Bowiem zgodnie z art. 673 § 1 k.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Natomiast kwestia wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony została uregulowana w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Do okoliczności, w przypadku których można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, zgodnie z art. 664 K.c. zaliczają się:
- wady nieruchomości, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,
- wady powstałe później, których wynajmujący – mimo otrzymanego zawiadomienia – nie usunął w odpowiednim czasie,
- wady nieruchomości powstałe później, których nie można usunąć.
Przesłanki wypowiedzenia umowy przez wynajmującego zostały uregulowane w Ustawie o ochronie praw lokatorów Art. 11. pkt 2, który wskazuje na następujące przypadki:
- lokator zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy, nie uregulował wszystkich zobowiązań,
- najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z przeznaczeniem, a dodatkowo swoimi zaniedbaniami doprowadza do powstawania szkód czy wykracza rażąco przeciwko porządkowi domowemu – i to mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia,
- najemca podnajmuje lokal bez zgody właściciela,
- budynek w którym znajduje się lokal wymaga remontu lub rozbiórki.
Czynsz , Opłaty, Kaucja
Podstawowym obowiązkiem najemcy mieszkania jest regularne opłacanie czynszu w określonej, umówionej wcześniej wysokości. Kwota za korzystanie z danego lokalu może być określana na różne sposoby. To, jak ustalić wysokość czynszu najmu, zależy przede wszystkim od rodzaju wynajmowanego lokum oraz jego właściciela.
Zawierając umowę najmu należy pamiętać o jej być może kilkuletnim okresie obowiązywania, podczas którego wartość pieniądza (inflacja), jak i rynkowe stawki najmu mogą ulec zmianie. Potwierdzeniem jest trwająca od kilkunastu miesięcy sytuacja gospodarcza. Może zatem się okazać, iż np. czynsz najmu, jaki ustaliliśmy zawierając umowę, okaże się po upływie kilku lat całkowicie nieadekwatny. Zgodnie z art. 8a ust. 1. właściciel nieruchomości może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Dlatego też, dobrze jest zawrzeć w umowie najmu klauzulę waloryzującą, która będzie powodować automatyczną aktualizację czynszu. Cała treść przepisu art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza także pewne limity kwotowe, zależne od wielu zmiennych. Zasadniczo podwyżka czynszu nie może przekroczyć lub startować z poziomu wyższego, niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Tę wartość stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i ustalanego przez wojewodę wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Najczęściej stosowaną podstawą do waloryzacji czynszu jest wskaźnik inflacji lub wskaźniki wzrostu cen określonych produktów i usług. Zasady podnoszenia czynszu są określone ustawą o ochronie praw lokatorów. Jest ona dość skomplikowana i wymaga od właściciela przygotowania pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wartości czynszu złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem min. 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie wysokości czynszu lokalu mieszkalnego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Brak pisemnej formy będzie oznaczać, że dokonane wypowiedzenie jest bezskuteczne i nie wywoła żadnych skutków prawnych. Najemca ma możliwość obronić się przed podwyżką czynszu na kilka sposobów, a brak zgody na podwyżkę czynszu i podważenie jej zasadności ze strony lokatora może nastąpić w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu. Najemca może również nie odwoływać się do decyzji wynajmującego i po prostu, w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, złożyć na piśmie odmowę przyjęcia takiej podwyżki. Takie zachowanie będzie jednoznaczne z rozwiązaniem umowy najmu zaraz po upływie okresu wypowiedzenia obecnej wysokości czynszu. Do tego czasu najemca płaci czynsz w dotychczasowej kwocie.
Czynsz co do zasady jest stałym kosztem, natomiast media ze względu na zużycie stanowią koszt zmienny. Sposobów na rozliczanie mediów jest kilka i każdy z nich ma swoje plusy i minusy. Mowa tu o płatnościach z tytułu: energii elektrycznej, woda ciepłej i zimnej, ogrzewania, gazu oraz dostępu do internetu i telewizji.
Wynajmujący może zdecydować się na samodzielne rozliczanie mediów za mieszkanie przez najemcę. Największym plusem tego rozwiązania jest oszczędność czasu i energii wynajmującego.
Alternatywą wobec rozliczania mediów przez najemcę, jest uwzględnienie ich w czynszu za wynajem mieszkania. W tej metodzie uśrednia się całkowity koszt za media i dolicza do kwoty wynajmu.
Kolejny system polega na opłacaniu mediów przez wynajmującego, a następnie ich rozliczaniu z najemcą. Właściciel mieszkania zyskuje dzięki temu kontrolę nad stanem rozliczeń z dostawcami mediów.
Wynajmującemu mieszkanie przysługuje również prawo do rozliczania mediów poprzez wystawienie tzw. refaktury. Refaktura, nazywana też odsprzedażą usług, jest zwykle stosowana przy przenoszeniu kosztów na inny podmiot ‒ w tym przypadku najemcę, gdyż faktycznie dochodzi do nabycia tych usług na jego rzecz. W praktyce to właściciel nieruchomości refakturuje koszty dostawy mediów na najemcę, który rzeczywiście z tych usług korzysta. Strony umowy mogą ustalić, że rozliczanie kosztów mediów nastąpi odrębnie od usługi najmu danego mieszkania.
Zatem wybrana forma rozliczania mediów musi być zarówno wygodna dla wynajmującego, jak i dogodna dla samych najemców.
Kaucja natomiast, to określona suma pieniędzy, której zadaniem jest zabezpieczenie potencjalnych roszczeń wynajmującego mieszkanie z tytułu nieopłaconego czynszu lub jakichkolwiek szkód wyrządzonych przez lokatora. Kwestie, związane z kaucją reguluje w polskim prawie ustawa o ochronie praw lokatorów, rozdz. 2, art. 6. Wysokość kaucji ustalana jest indywidualnie i musi być określona w umowie. Nie może być jednak wyższa, niż 12-krotność czynszu najmu. Kaucja w wysokości dwu- czy też trzymiesięcznego czynszu jest, tak na prawdę, ułamkiem tego, co w skrajnych przypadkach może być potrzebne, aby przywrócić przedmiot najmu do stanu pierwotnego. Kaucja stanowi więc jedynie procent potencjalnych wydatków, które właściciele będą musieli ponieść w przypadku nieuczciwych najemców.
Najem a Vat
Usługi polegające na wynajmowaniu nieruchomości świadczone są często przez osoby, które nie mają zarejestrowanej działalności gospodarczej i w związku z tym marginalizują problem ewentualnego rozliczenia tej umowy na gruncie podatku od towarów i usług. Tymczasem osoba prywatna, wynajmując nieruchomość, może stać się z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług, co wiąże się choćby z obowiązkiem dokumentacji i rozliczenia umowy najmu. Jeśli okaże się, że najem nieruchomości ma charakter ciągły i zarobkowy, będzie stanowił działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym wynajmujący stanie się podatnikiem VAT. Tak szerokie rozumienie pojęcia działalności gospodarczej powoduje więc, że znaczna część wynajmujących nieruchomości stanie się z tego tytułu podatnikami VAT.
Podsumowanie
Popularność wynajmowania mieszkań czy pokoi sprawia, że wiele osób uczestniczy w zawieraniu umów najmu nie mając obeznania i świadomości co do faktycznych ograniczeń i możliwości. Konsekwencje finansowe mogą sięgać wielokrotności czynszu najmu, dlatego aby zmniejszyć ryzyko popadnięcia w kłopoty warto korzystać z e wsparcia prawników i zlecić przygotowanie umowy najmu.
