Wynajmujesz zakupioną nieruchomość i chcesz rozliczyć się z Urzędem Skarbowym?
O tym jakie obowiązują zasady dowiesz się z poniższego artykułu.
Rok 2022 był okresem zasadniczych i ciągłych zmian dla podatników osiągających przychody z najmu. Niestety wraz ze zmianami mnożyły się wątpliwości interpretacyjne oraz kontrowersje. W zależności od tego czy mowa jest o wynajmie prywatnym czy też o w ramach prowadzonej działalności, te zasady są inne. Jakie?
Opodatkowanie najmu prywatnego
Od 1 stycznia 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ograniczenie będzie dotyczyło źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. w szczególności najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W takiej sytuacji podatek płaci się według stawki 8,5% (12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu z najmu), ale nie rozlicza się kosztów uzyskania.
Istotne dla przychodów z najmu jako odrębnego źródła przychodów jest określenie momentu ich powstania. Zastosowanie znajdzie w tym wypadku ogólna regulacja z art. 11 ust. 1 u.p.d.o.f., który stanowi, że przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że momentem uzyskania przychodu z najmu (dzierżawy) niewykonywanego w ramach działalności gospodarczej będzie chwila faktycznego otrzymania należności, niezależnie od umownego terminu płatności.
WAŻNE: Za przychód z najmu nie są natomiast uważane ponoszone przez najemcę na podstawie umowy wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, w tym media (woda, gaz, energia elektryczna) – za bezwzględny warunek wyłączenia z przychodów organy podatkowe uznają zapis umowny, z którego wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Warto dodać, że przychody z najmu stanowią wspólność małżeńską, wobec czego domyślnie każdy z małżonków powinien opodatkować swoją część dochodu (przychodu) z najmu. Małżonkowie mogą jednak postanowić, że całość dochodów z najmu będzie opodatkowana tylko u jednego z nich. Stosowne oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu.
Opodatkowanie najmu w ramach działalności gospodarczej
Najem może być przedmiotem działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. na użytek PIT przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych 24–9 uprowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f.
W takiej sytuacji podatnik uzyskujący przychody z najmu ma do wyboru:
1)opodatkowanie na zasadach ogólnych,
2)podatek liniowy,
3)ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Jeżeli najem jest przedmiotem działalności gospodarczej, przychody powstają w chwili, kiedy stają się należne. Zgodnie z art. 14 ust. 1c–1i u.p.d.o.f. za datę powstania przychodu z działalności gospodarczej uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
1) wystawienia faktury albo
2) uregulowania należności.
Jeżeli jednak strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku. Najem ze swej istoty jest umową okresową, wobec czego co do zasady przychód będzie powstawał na koniec każdego okresu rozliczeniowego (zazwyczaj na koniec miesiąca).
Nasi prawnicy udzielą Ci wsparcia w doradztwie, przygotowaniu umów najmu, ich analizie jak również pełnej obsłudze w ewentualnej windykacji należności wynikających z najmu.
Zapraszamy do kontaktu:
Telefon (+48) 32 706 10 15
Email: kancelaria@emediatorlegal.pl
