W przypadku prawomocnego unieważnienia umowy kredytu dla obciążonej hipoteką nieruchomości otwiera się droga do jej wykreślenia i tym samym pozbycia się z ksiąg wieczystych widniejącego tam ograniczonego prawa rzeczowego, które mówiąc w dużym skrócie sprawia, iż właścicielem Waszej nieruchomości jest Bank.

Jaka jest procedura wykreślenia hipoteki?

Co do zasady Banki po prawomocnym przegraniu sprawy zobowiązane są do wydania Kredytobiorcom tzw. list mazalny ( dokumentów z których wynika, iż wyrażają zgodę na wykreślenie hipoteki).
Wtedy to też Kredytobiorcy samodzielnie  lub za pośrednictwem ustanowionego do tej czynności pełnomocnika procesowego, muszą skierować sprawę do Sądu z wnioskiem o wykreślenie obciążającej nieruchomość hipoteki.
Wniosek ten jest składany na urzędowym formularzu KW-WPIS (KLIKNIJ TUTAJ). 

Być może w tym miejscu pojawia się pytanie: Po co mam składać wniosek o wpis, jak chcę uzyskać wykreślenie?
Należy tu pamiętać, iż każda czynność dokonywana w Księgach Wieczystych jest rejestrowana i złożony wniosek również podlega wpisaniu o tym, iż dopełniono formalności związanych z wykreśleniem hipoteki. Przeglądając całą założoną dla nieruchomości Księgę Wieczystą będzie widoczne zarówno to, iż była ustanowiona hipoteka jak i fakt, iż hipoteka została wykreślona.

Wypełniając wniosek KW-WPIS szczególną uwagę należy zwrócić na prawidłowo wpisany numer księgi wieczystej, której dotyczy wniosek, jak również na wysokość kwoty hipotecznej, którą wpisujemy w rubryce „Wartość przedmiotu żądania (w zł)”. Formularz należy wypełnić w języku polskim, czytelnie, drukowanymi literami, bez skreśleń i poprawek, na maszynie, na komputerze lub ręcznie, zgodnie z opisem pól. DO wypełnionego formularza należy dołączyć oryginał zezwolenia na wykreślenie hipoteki ( list mazalny banku)

Czy wnioski do Ksiąg Wieczystych można składać elektronicznie?
Niestety, na dzień dzisiejszy nie ma takiej możliwości.

Jaki sąd jest właściwy do wykreślenia hipoteki unieważnionej umowy kredytu?

Mimo faktu, iż sprawa o nieważnienie umowy kredytu toczyła się w Sądzie właściwym dla Banku lub też Kredytobiorcy, wniosek o wykreślenie hipoteki ZAWSZE składamy do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej, mówiąc wprost jest to Sąd Rejonowy miejsca położenia nieruchomości.
Sąd orzekający w sprawie unieważnienia kredytu nie ma prawnej możliwości dokonania wykreślenia ustanowionej hipoteki, nawet jeśli sprawa ta toczy się w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, gdyż  proces o wykreślenie hipoteki jest postępowaniem nieprocesowym uregulowanym w art. 6261 i nast. KPC.

Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?

Zgodnie z Art.  42. Ust.1 ustawy  o kosztach sądowych w sprawach cywilnych : Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności. Z kolei art. Art.  46.  Tej ustawy stanowi iż Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis. 

Wobec tego opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.

Co w sytuacji kiedy Bank nie wydał mi dokumentów zgody na wykreślenie?

W takiej sytuacji podstawą do wykreślenia hipoteki będzie oryginał wyroku Sądu I instancji zaopatrzonego w klauzulę prawomocności, w którym to ustalono nieważność umowy kredyty.

Sądy w takim wypadku nie ma ją prawnej możliwości odmowy wykreślenia hipoteki, gdyż hipoteka jest prawem akcesoryjnym (niesamoistnym, zależnym) w stosunku do zabezpieczonej wierzytelność. Akcesoryjność oznacza normatywną relację między hipoteką a zabezpieczoną wierzytelnością, w której – pod pewnymi względami – hipoteka jest podporządkowana wierzytelności. Wierzytelność w tej relacji jest prawem nadrzędnym, a hipoteka – prawem podporządkowanym. Jak wskazał Sąd Najwyższy „ Nie można ustanowić hipoteki bez wierzytelności (…)”.

W oddziale 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zamieszczono przepisy poświęcone wygaśnięciu hipoteki. Wśród wymienionych tam przyczyn wygaśnięcia hipoteki wskazano na wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności. Art. 94 ukw cząstkowo reguluje zasadę akcesoryjności hipoteki, czyli powiązania normatywnego między hipoteką a zabezpieczoną wierzytelnością, w którym hipoteka – na określonych płaszczyznach – jest uzależniona od zabezpieczonej wierzytelności godnie z art. 94 in principio hipoteka wygasa najpóźniej wtedy, gdy przestaje istnieć zabezpieczona wierzytelność, zatem stwierdzić, że kres istnieniu hipoteki kładzie sytuacja, w której nie ma już wierzytelności . 

Możliwe są przypadki, w których zabezpieczona wierzytelność wygasa, mimo że prawnie chroniony interes wierzyciela nie został zaspokojony, np. ziszczenie się warunku rozwiązującego lub nadejście terminu końcowego zastrzeżonego w czynności prawnej, z której wypływa wierzytelność , zwolnienie z długu , uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które jest źródłem wierzytelności, czy też  rozwiązanie lub unieważnienie przez sąd umowy, z której wynika wierzytelność. W tym miejscu należy przywołać wyrok Sądu Najwyższego sygn.. akt: II CSK 325/11 „ Art. 94 u.k.w.h. wyraża zasadę akcesoryjności hipoteki w stosunku do wierzytelności, którą zabezpiecza, w takim zakresie, w jakim hipoteka jest uzależniona od zabezpieczonej wierzytelności. To oznacza, że wygaśnięcie hipoteki na podstawie tego przepisu dotyczy wszystkich przypadków wygaśnięcia wierzytelności niezależnie od przyczyny, czy to na skutek zaspokojenia interesu wierzyciela, czy wygaśnięcia mimo niezaspokojenia.

Podsumowując można stwierdzić, iż nie ma kredytu, nie ma podstawy do obciążenia hipoteką.

Brak unieważnienia umowy kredytu w sentencji wyroku

Może zdarzyć się tak, iż Sąd do którego trafiła sprawa w zakresie nieważności umowy kredytu oddali roszczenie o ustalenie nieważności, albo też roszczenie kredytobiorcy będzie tak sformułowane, iż nie będzie ono zawierało takiego wniosku, co może się zdarzyć w starszych sprawach sądowych opartych na tzw. teorii salda, gdzie przyjęto automatyczne rozliczenie kapitału kredytu i dochodzenie jedynie nadwyżki nadpłaconego kredytu, a tym samym brak interesu prawnego do ustalenia nieważności umowy.

Na szczęście zdobyte przez Naszą Kancelarię bogate doświadczenie pokazuje, iż nawet w przypadku, kiedy Sąd orzekający w sprawie frankowej ustalił nieważność umowy kredytu przesłankowo tj.  wyraził to w uzasadnieniu wydanego wyroku, to widziały Ksiąg Wieczystych Sądów Rejonowych zaczęły przyjmować , iż zgodnie z art. 365 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych, także inne osoby,  moc wiążąca wyroku, określona w art. 365 KPC, rozciąga się również na całe uzasadnienie tegoż wyroku. 

Przepis ten ustanawia więc tzw. prawomocność materialną orzeczeń, czyli dotyczy zakresu ich mocy wiążącej. Jak wskazuje sam Sąd Najwyższy : „ W świetle art. 365 § 1 k.p.c. sąd nie jest związany ustaleniami wynikającymi z uzasadnienia orzeczenia w takim zakresie, w jakim nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Jest natomiast związany wskazanymi w uzasadnieniu ustaleniami, mającymi wpływ na końcowe rozstrzygnięcie, a w szczególności ustaleniami prejudycjalnymi, których skutkiem było wydanie określonego orzeczenia co do istoty sprawy.” Oznacza to, że w istocie moc wiążąca orzeczenia rozciąga się na całe uzasadnienie orzeczenia, w sensie materialnym a nie formalnym, tzn., na to, co w istocie stanowiło motywy, przyczyny rozstrzygnięcia, co nie musi pokrywać się z treścią dokumentu zatytułowanego „uzasadnienie”. Jeszcze Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2011 r., I PK 225/10, zajął stanowisko, stwierdzając, że: „ Związanie stron prawomocnym orzeczeniem wyrażone w art. 365 § 1 k.p.c. zawiera w sobie zakaz ponownego prowadzenia sporu co do okoliczności faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia zakończonego sporu sądowego. Inaczej ujmując, nie jest dopuszczalne w świetle art. 365 § 1 k.p.c. odmienne ustalenie zaistnienia, przebiegu i oceny istotnych dla danego stosunku prawnego zdarzeń faktycznych w kolejnych procesach sądowych między tymi samymi stronami, chociażby przedmiot tych spraw się różnił.
Wobec tego należy stwierdzić, iż w każdej sytuacji, kiedy to sprawa sądowa w zakresie nieważności umowy kredytu została prawomocnie zakończona jest możliwość wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość.