Dnia 1 lipca bieżącego roku weszła w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa powstała z inicjatywy UOKiK i ma na celu wprowadzenie przepisów zapewniających klientom deweloperów odpowiednią ochronę prawną i finansową. Dla wielu osób, które decydują się na zakup mieszkania od dewelopera, to temat bardzo istotny bo często chodzi o sporą inwestycję pieniężną.
Trzema najważniejszymi zmianami ustawy są:
- Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który będzie stanowić zabezpieczenie finansowe dla osób kupujących dom lub mieszkanie od deweloperów,
- Możliwość odmowy odbioru nieruchomości jeśli posiada ona istotną wadę,
Możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy jeśli deweloper nie usunie wyżej wymienionej wady.
Zwróćmy uwagę na pkt 2 i 3.
Przesłanki, które muszą zaistnieć, by odstąpienie od umowy miało podstawę prawną:
– informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym bądź w jego załącznikach,
– nie został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami przez dewelopera bądź nie doręczył on informacji o zmianie danych zawartych w prospekcie informacyjnym i jego załącznikach,
– stan faktyczny lub prawny w dniu zawarcia umowy nie jest zgodny z danymi zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których sporządzono umowę,
– gdy deweloper nie usunie wady istotnej domu lub mieszkania.
Jednakże, by nabywca mógł skorzystać z powyższej możliwości musi zostać sporządzony protokół odbioru, w którym wada lokalu zostanie uznana za istotną, a także zostanie wyznaczony nowy termin odbioru. Wówczas deweloper ma 30 dni od dnia podpisania tego protokołu na usunięcie wady. Jeśli mu się to nie uda, wtedy ma on możliwość wyznaczenia nowego terminu, ale musi sporządzić przy tym uzasadnienie swojego opóźnienia. Gdy ten termin ponownie nie zostanie dochowany, wtedy to nabywca wyznacza trzeci termin, a po jego bezskutecznym upływie zyskuje on prawo do odstąpienia od umowy.
W przypadku takiego obrotu sprawy sama umowa uważana jest za niezwartą, a nabywca nie ponosi w związku z odstąpieniem żadnych kosztów.
Umowa deweloperska wprowadza różne terminy na odstąpienie od umowy:
- 30 dni na odstąpienie od umowy od dnia jej zawarcia dotyczy sytuacji, gdy:
- informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym bądź jego załącznikach;
- deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
- dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
- prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego;
- 60 dni na odstąpienie od umowy od dnia jej zawarcia w przypadku, gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia;
- 60 dni na odstąpienie od umowy od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji.
Istotne! – w sytuacji, gdzie deweloper nie przeniesie na nabywcę praw wynikających z umowy w terminie wskazanym w umowie wówczas nabywca przed odstąpieniem od umowy musi wyznaczyć 120-dniowy termin na przeniesienie owych praw. Dopiero po upłynięciu tego terminu nabywca posiada prawo do odstąpienia od umowy. Należy tutaj także wskazać, że ze względu na interesy nabywcy zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za opóźnienia. Kiedy nabywca decyduje się odstąpić od umowy – jakie obowiązki ma deweloper?
- Deweloper ma obowiązek niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić wpłacone deweloperowi środki przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
- Deweloper ma obowiązek w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy przekazać do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego informację o wysokości środków zwróconych nabywcy w konsekwencji odstąpienia od umowy, a także poinformowanie o terminie dokonania zwrotu tych środków.
Istotne! – aby odstąpienie od umowy przez nabywcę było skuteczne, musi zostać ono złożone w formie pisemnej, zawierać zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, a także podpisy muszą zostać notarialnie potwierdzone.
A kiedy deweloper ma możliwość odstąpienia od umowy?
Ustawodawca wprowadził dwie sytuacje, kiedy staje się to dopuszczalne:
- Gdy nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego w terminie i wysokości określonej w umowie. Tutaj konieczne jest jednak wezwanie do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od doręczenia wezwania.
- Gdy nabywca nie stawi się na odbiór domu lub mieszkania lub gdy nie stawi się na podpisanie aktu notarialnego. Tutaj deweloper zobowiązany jest doręczyć dwukrotnie wezwanie w formie pisemnej w odstępie 60 dni
Istotne! – z tego prawa deweloper nie skorzysta, jeśli brak zapłaty bądź niestawiennictwo przez nabywcę są spowodowane działaniem siły wyższej
Podstawa prawna:
