„Patodeweloperka” jako zjawisko, o którym mówi się głośniej od kilku ostatnich lat, to nic innego jak propozycja absurdalnych rozwiązań w branży nieruchomości. Nie zawsze mówimy o starych konstrukcjach i pradawnych rozwiązaniach a coraz częściej nowych projektach pełnych usterek i poważnych niedoróbek. Na początku stycznia resort rozwoju zapowiedział zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki a także zmiany Prawa budowlanego. Czy te rozwiązania są realne i zredukują działania inwestorów, które często maja na celu maksymalizować zyski kosztem zdrowego rozsądku?
Kiedy mamy do czynienia z „patodeweloperką”?
Tzw. „patodeweloperka” to działania inwestorów komercyjnych, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrych obyczajów, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach. W praktyce to mieszkania, w których jest np. ciemno, które są wszystkimi pomieszczeniami w jednym, a z balkonów sąsiedzi zaglądają sobie do talerza. To też place zabaw składające się z jednej huśtawki. Niestety „patodeweloperka” staje się coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. Media co chwilę pokazują przykłady absurdalnych rozwiązań architektonicznych i budowlanych.
W lutym ruszą konsultacje przepisów do walki z „patodeweloperką”.
Na początku stycznia resort rozwoju zapowiedział zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także zmiany Prawa budowlanego, które mają – zdaniem MRiT – pozwolić na skuteczniejszą walkę z tzw. patodeweloperką. Według zapowiedzi ministra, projekt powinien zostać skierowany do konsultacji jeszcze w lutym. Czego będą dotyczyły zmiany?
Ograniczenie tzw. „betonozy”
Powstaje coraz więcej miejsc – publicznych placów czy skwerów, które są otoczone chodnikami albo betonowymi doniczkami, w których sadzone są krzewy i drzewa. Często tez, zalewanie miasta betonem, jest nazywane mianem „rewitalizacji”.
Rozwiązanie: Konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.
Mieszkanie to nie lokal użytkowy
Zdarzają się przypadki, w których lokale użytkowe są sprzedawane jako np. lokale inwestycyjne i wykorzystywane jak mieszkania. Kupujący nie mają jednak pojęcia, że kupując „mikroapartament” narażają się na spore ryzyko prawne. Wykorzystywanie mikroapartamentów na cele mieszkalne jest nielegalne. Z kolei zmiana przeznaczenia pomieszczenia bez odpowiedniego zgłoszenia w urzędzie, to naruszenie przepisów prawa budowlanego.
Rozwiązanie: Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku będzie musiała wynosić 25 m2 (tyle ile minimalna powierzchnia mieszkania). Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na poziomie parteru budynku, z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy. W przypadku potrzeby wydzielenia lokali o mniejszej powierzchni np. na innych kondygnacjach, będzie można skorzystać z odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (wniosek organu administracji budowlanej do ministra).
Bardziej ciche mieszkania i domy
Zdarzają się przypadki, że nowe budynki mają gorszą izolacją akustyczną niż wymagana.
Rozwiązanie: Wymóg przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytku.
Większe odległości między blokami
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, budynek na działce należy sytuować, uwzględniając łącznie wymagania w zakresie: minimalnej odległości budynku od granicy działki, przesłaniania i nasłonecznienia oraz przepisów przeciwpożarowych. Przy skorzystaniu z wyjątków przewidzianych w przepisach lub zastosowaniu odpowiednich rozwiązań zamiennych, można ją zmniejszyć. Co w przypadku niezabudowanej działki sąsiedniej może w przyszłości powodować ograniczenia w zabudowie i konieczność zachowania większych odległości od granicy działki.
Rozwiązanie: Zwiększenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki do 6 metrów.
Racjonalne grodzenie
Zdarzają się przypadki grodzenia budynków znajdujących się obok siebie, co znacznie wydłuża drogę osobom w nich zamieszkujących.
Rozwiązanie: Wprowadzenie przerw pomiędzy terenami, które umożliwiają obejście osiedla w racjonalnym czasie.
Niewliczanie balkonów do powierzchni zabudowy
Na podstawie przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane balkony nie są wliczane do powierzchni zabudowy. Jednak zgodnie z przepisami dotyczącymi planowania przestrzennego jest różnie, czasem są wliczane, czasem nie.
Rozwiązanie: Zgodnie z planowanymi zmianami przepisów o planowaniu do powierzchni kondygnacji nie będą wliczane powierzchnie balkonów, logii i tarasów, a powierzchnia zabudowy ma być liczona po obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych.
Balkony zapewniające prywatność
Jak podkreślają autorzy projektu, pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które umieszczone są na jednej płycie balkonowej, a oddzielone są np. ażurowymi niskimi ściankami, oraz takich, które są bardzo blisko siebie. Podobnie jest z loggiami.
Rozwiązanie: Między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum 4 metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.
Większe nasłonecznienie
Minimalny czas nasłonecznienia dla pokoi wynosi 3h w dniach równonocy w godzinach 7-17.
Rozwiązanie: Zwiększenie nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych do 3,5h (wyjątkiem pokoje zlokalizowane w zabudowie śródmiejskiej).
Zmiany w warunkach technicznych
Proponowane zmiany dotyczą nowego projektu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Mają one rozwiązać konkretne problemy.
Na marginesie: Dlaczego powstaje patodeweloperka?
Dlaczego część deweloperów buduje tak niewygodne i absurdalne obiekty? Pytanie wydaje się być banalne. Najczęściej z chęci zysku. Im więcej mieszkań uda się zmieścić na danej działce, tym więcej można na inwestycji zarobić. Miejmy nadzieje, że zapowiadane zmiany pozwolą na skuteczne zredukowanie tego rodzaju zjawiskom.
